宁波房产论坛 风云楼市 风云楼市

文：知青 微信UKPR59595

　　住房多地限购遇阻挠，海外购房成主流。脱欧后的英国人争着要入爱尔兰。有人缩水近亿有人躺着捞金！人民币贬值我们该怎么做？

　　上海、天津限购升级！海外购房成主流？！

　　楼市传来新消息！上海、天津，限购政策再升级。上海楼市新政中，有关从严执行商业银行及公积金差别化信贷政策，包括停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款等规定，都是在今年“沪九条”、“沪六条”基础上，对楼市调控的“再升级”。

　　上海出台差别化房贷新政 首套房二套房首付比例调整

　　昨晚，上海楼市再出严厉调控政策。上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，旨在进一步促进上海房地产市场平稳健康有序发展。

　　《通知》规定，经上海市市场利率定价自律机制商定，对差别化住房信贷政策作以下要求：

　　今日起，居民家庭购买首套住房（即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录（包括商业性或公积金住房贷款记录）的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　同日，上海市住房公积金管理委员会印发《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》，通知要求严格执行公积金差别化信贷政策：

　　在区分首套和二套购房的前提下，调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元，并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。

　　有关部门表示，上海将继续坚持“以居住为主、以市民为主、以普通商品住房为主”的住房市场体系，不断完善“四位一体”的住房保障体系，按照国家关于住房限购、限贷的要求，继续严格执行“沪九条”、“沪六条”规定，强化市场调控职责，加强监督检查，落实考核制度，确保各项调控政策执行到位，促进上海房地产市场平稳健康有序发展。

　　天津出台差别化房贷新政 首套房最低首付比例30%

　　中国人民银行天津分行官方消息，11月25日，中国人民银行天津分行会同天津银监局联合发布《关于进一步加强住房信贷政策管理工作的通知》，指导天津市市场利率定价自律机制决议进一步调整天津市差别化住房信贷政策。

　　通知要求：

　　11月25日起，对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，最低首付款比例为30%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为40%；但对非本市户籍居民家庭，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的，贷款最低首付款比例为40%。

　　通知要求要规范阶段性担保放款管理：

　　个人住房贷款阶段性担保放款前，购房合同备案手续应完毕并且借款人已提供首付款及契税发票、应缴费用凭证。对于无法提供足额担保的房地产开发企业，不得在抵押或抵押预告登记完成前发放个人住房贷款。对于存在“捂盘惜售”、“哄抬房价”、“首付贷”等被行业主管部门认定为严重违法违规行为的房地产开发企业，不得开展阶段性担保合作。

　　北京、深圳、上海房贷政策,哪个最严格?

　　上海楼市新政一出，有人将此前北京、深圳的房贷新政与此次上海的政策进行了对比。

　　北京9月30日房贷新政：

　　购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。

　　对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　深圳国庆期间房贷新政：

　　对无房且无贷款记录的，继续执行三成首付；对无房但有贷款记录的，首付不低于五成；已有1套住房的，首付提高到七成以上。

　　对比发现，在首套贷方面，深圳比北京首付低5个百分点，但在认房又认贷方面紧于北京，上海最严。

　　在二套贷方面，北京、深圳认房不认贷，深圳比北京略紧，不管是否是普通房，都是七成首付。上海认房又认贷，紧于北京，与深圳互有松紧，总体稍紧于深圳。

　　金诺华观点：

　　楼市必定是再掀风云！国内的人对楼市是又恨又爱。每个家都希望拥有自己的一套房子，但是房价又居高不下还一直上涨，也导致了国内很多人**国外。海外资产配置是一个大趋势，全球的部分高净值人已经在纷纷投资，您还在等什么呢？海外购房不仅能够获得身份还能使资产保值增值，在这个经济动荡的时代下，何乐而不为呢？

　　6万英国人脱英入爱，爱尔兰为何如此吸引人？

　　据统计，自从英国宣布脱欧后，已有6万英国人申请爱尔兰护照，相较去年同期增长了96%。据爱尔兰官方估计，预计到2019年申请爱尔兰护照的英国居民会达到100万，接近爱尔兰人口的四分之一。

　　对于欧洲其他国家来说，英国脱欧将使欧盟国家的公民无法像之前一样方便出入英国学习工作或生活，不过对于有爱尔兰身份的人来说，含金量相比其他国家来说具有绝对优势。

　　原因很简单——爱尔兰**后，便相当于有着爱尔兰、英国、欧盟三重身份。根据英国**法，如果想得到英国的公民社会福利，须成为本国合法居民。对于原欧洲经济区公民，必须以合理的理由(比如工作或创业)在英国实际居住满5年，方可符合要求，享受英国社会福利。

　　然而，由于爱尔兰与英国的一体化特殊关系，英国法律明确规定：爱尔兰属于“Common Travel Area”地区，所以，爱尔兰公民如计划定居在英国，即可自动成为英国合法居民身份，享受英国社会福利，这是高于欧盟体系外的官方法规。

　　另一方面，爱尔兰同时身为欧盟成员国，拿到爱尔兰身份即可享受欧盟成员国之间的社会福利待遇。虽然英国退欧，爱尔兰反而优势更加明显，成为一个同时兼享英国和欧盟双重福利的英语国家。

　　金诺华观点：

　　1、完整的医疗体系和社会福利制度

　　投资**在最初的5年中不能享受失业救济金福利，但小孩可以免费在政府的中小学读书。5年以后即可享受当地人的所有社会福利。获得国籍后可在欧盟境内任意居留工作，并免签世界171个国家和地区。

　　2、税收低

　　爱尔兰的平均企业所得税是欧洲最低的国家之一，为12.5%，对企业不实行郡、市等地方级赋税；而英国为28%，法国，德国均在30%左右。所以低税率的政策对有意向拓展企业海外业务的投资人来说，爱尔兰无疑是一个理想的投资目的国。2000年4月，中国与爱尔兰签署《避免双重征税协定》，此协定对**爱尔兰的华人有很大的优势。

　　3、轻松入读高等学府

　　相关数据显示：爱尔兰拥有世界上最好的教育系统之一；爱尔兰是世界公认的高品质国际科研中心；在联合国的“人类发展指数”中，爱尔兰排名第5 位；爱尔兰的高等教育体系涵盖了几乎所有的常用专业，且教育水准堪称世界一流，例如爱尔兰的工程及医学类院校多年来一直享誉全球，电子通讯、计算机等专业也位居世界前列，爱尔兰更有“欧洲硅谷”之称。

　　4、爱尔兰天然绿化覆盖97%

　　是全球最高绿化率的翡翠岛，春夏秋冬并不明显，四季可以闻到草坪上大自然的气息。这里肉类和奶制品出品比其他国家质量高得多，在这里365天享受纯净天然的空气。

　　5、大型企业总部聚集地

　　孩子可以在IBM、GOOGLE、Facebook、APPLE工作，几乎所有的大型科技公司和制药公司欧洲区的总部都设立在这，这里有欧洲最低税收和优美宜人的舒适环境，是一个最适合投资企业发展的国家。

　　6、就业率高

　　根据欧盟委员会研究，爱尔兰拥有最高的毕业生就业率。爱尔兰提供高中及高中以下的免费教育。爱尔兰有7所综合性大学，其中圣三一大学全世界排名71位，都柏林大学排名139位(QS世界大学排名2015年资料)。

　　有人缩水近亿有人躺着捞金！人民币贬值双刃剑

　　“做投资决策，最重要的是要着眼于市场，确定好投资类别。从长远看，大约90%的投资收益都是来自于成功的资产配置。”

　　这是全球资产配置之父”加里·布林森的投资箴言。2016年伴随着人民币的持续贬值，全球资产配置成为投资界热议的时代主题。但如何做好资产配置?真正能领悟加里·布林森此理的人并不多见。

　　受经济复苏、再通胀、加息预期强化、川普财政扩张新政等影响，10月以来，美元指数持续走强，从10月3日的95.34飙升至11月25日的101.49。同时，人民币兑美元中间价从6.70贬至6.92。

　　人民币贬值带来了多大的杀伤力?根据瑞信研究院最新发布的2016《全球财富报告》显示，2016年中国内地的整体家庭财富缩水了6800亿美元，排在全球财富缩水排行榜的第二位，仅次于缩水最严重的英国。

　　瑞信认为，中国财富缩水的主要原因是股权价格的调整以及货币贬值。而最严重的英国缩水1.5万亿美元(下降10%)则是脱欧公投的直接后果。

　　如果把中国财富一年缩水6800亿美元，全部怪罪在人民币贬值上？貌似有点让它蒙冤。谁都知道，人民币贬值是客观存在的事实，是眼前的既定市场，投资人唯有甄别投资形势之后，再做明智的投资决策。也正因如此，全球资产配置之父的投资哲学就更显价值。

　　金诺华观点：

　　事实上，人民币贬值是把双刃剑，对无视它的人、不懂甄别投资市场的人来说，放任人民币贬值就只能承受财富缩水的结果。但对于那些懂得因势利用它的人来说是熊掌，他们利用人民币的贬值有效做了资产配置，因而赚取了丰足的收益。

　　比如说，对去年成功投资了EB-5**的人而言，其50万美元的EB-5投资，放在美国的银行账户，现在已经躺着升值了近40万人民币。

　　目前，汇率跌宕起伏，人民币贬值飞速，国内股市楼市动荡不断，负利率时代也到来很久了，各类理财的收益也雪上加霜地一降再降……重要的是，大家兜里的闲钱并不安分，越是投资荒，越是着急去寻找好的投资去处。于是，高净值人群把投资的目光纷纷投向了大洋彼岸。

　　中国大量高净值人士通过海外投资、海外置业、**绿卡等多种方式合理规划着自己的财富，规避着风险，确保在风险来临是时可以全身而退，因此，全球资产配置特别是海外资产的合理规划已经成为现如今的大趋势。

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　　作者简介：知青，**界知名大佬，专注**二十余年，将数万家庭送去全球各国，接收上山下乡再改造。

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